广州之后, 多地同时整治楼盘偷面积

文/邓浩志

近日，全国多地陆续出台文件针对“偷面积”现象提出整治措施。这些措施主要包括规范飘窗设计（仅允许厨卫采用内凹式飘窗，杜绝客厅、卧室通过“假飘窗”增加面积）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上建筑的楼层花池进行功能限定（禁止改造为实用空间）、标准化建筑内部天井尺寸（避免增加户型数量而压缩天井尺寸）等。

以成都为例，根据成都下发的相关通知，其中要求“板率”增加值不得超过1.5%，这意味着开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。此外，通知还要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。

总的来说目前偷面积有两大类，一类是明显的违规偷面积，一类是合规利用灰色空间。

前者主要是指建筑验收后的各种改造，包括拆掉飘窗台，改造花池，给天井加楼板等等。这些属于“无中生有”。部分主管部门存在睁一只眼闭一只眼的行为。或者故意允许某类型房企因此获得更多利益。这种情况必须禁止，而且应该追究相关责任人的责任。毕竟这些偷面积带来了比较恶劣的后果。一是打乱了市场价格体系，让部分早期规划产品和二手房价格出现了断崖式的暴跌。二是引发市场不公，对没有特殊“公关”能力的房企极为不公平，继而导致地方房地产行业畸形发展，个别房企获得额外的垄断优势。三是引发房地产行业竞争加剧，最近使用率“军备竞赛”在越来越多城市出现，住房套内面积大于建筑面积的不合理现象越来越多，有个别甚至宣称高达140%使用率的楼盘。

后者则是地方根据建设“好房子”的目标，允许阳台占比全屋面积越来越高。但交付之后，几乎所有楼盘都对阳台这种半敞开空间进行“室内化”改造，从而变身“阳改房”。目前部分城市已经允许新建住房阳台占全屋比例达到30%，在高层的意志中，这属于住房升级多功能可变空间的一部分，而在地方管理部门眼中，这属于合规偷面积的默认空间。直接结果是地块容积率的变相提高，地价的变相降低，这事直接的负面影响可能有限，但却让整个市场十分拧巴。比如好好的房间，为什么必须从阳台改过来？比如为什么买房要签商品房买卖合同，外加个装修改造合同？再比如报建方案是否违规，目前主要依赖于评审的主观判断，这种裁量权过大，可能会引起严重的不公……

总之，目前我国的建筑设计规范还是房地产政策年年都在变，一个套一个再套一个，一层包裹一层，结果是要求越来越复杂，越来越难以判断合不合规，对市场影响到底是好是坏。其实，规则越简单，越容易理解、执行，也越有利于发展。